Vai nekustamā īpašuma attīstītājam ir jābūt kvalificētam nekustamā īpašuma pārvaldītājam? Ja jā, tad kāda izglītība ir atbilstoša?

Nekustamā īpašuma attīstītājam (turpmāk – Attīstītājs) nav obligāti jābūt arī dzīvojamās mājas pārvaldniekam. Pārvaldīšanas pakalpojumu var nodrošināt, piesaistot pārvaldnieku atklātā atlases procedūrā* (https://likumi.lv/ta/id/334085-noteikumi-par-atbalstu-dzivojamo-ires-maju-buvniecibai-eiropas-savienibas-atveselosanas-un-noturibas-mehanisma-plana-3-1#p34).

Izglītības un kvalifikācijas prasības ir piemērojamas tikai gadījumā, ja Attīstītājs pats sniedz dzīvojamās mājas pārvaldīšanas pakalpojumu. Lai sniegtu pārvaldīšanas pakalpojumu Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 13. panta pirmās daļas izpratnē, ir nepieciešams piektais profesionālās kvalifikācijas līmenis (namu pārvaldnieks) saskaņā ar Profesionālās izglītības likuma Pārejas noteikumu 30. punktu.

Vai rindu māju projekti kvalificējas zemas īres mājokļu programmai?

Jā, noteiktos gadījumos.

MK noteikumu Nr. 459 2.4. punkts nosaka, ka “dzīvojamā īres māja – triju vai vairāk dzīvokļu māja atbilstoši normatīvajam regulējumam par būvju klasifikāciju, kas tiek izīrēta normatīvajā regulējumā par dzīvojamo telpu īri paredzētajā kārtībā un termiņos”. 

Atbilstoši MK 2018. gada 12. jūnija noteikumiem Nr. 326 “Būvju klasifikācijas noteikumi” (pielikums “Būvju klasifikācija”) “Triju vai vairāku dzīvokļu mājas; triju vai vairāku dzīvokļu mājas dzīvojamo telpu grupa (skaidrojums) - Brīvi stāvošas vai savienotas (rindu vai sekciju tipa) dzīvojamās mājas ar trijām vai vairākām dzīvojamo telpu grupām. Dzīvojamo telpu grupa minētajā ēkā”.

Papildus jāņem vērā:

1) MK noteikumu Nr. 459 26. punktā noteiktās kvalitātes prasības dzīvojamai īres mājai, kas jānodrošina nekustamā īpašuma attīstītājam (https://likumi.lv/ta/id/334085-noteikumi-par-atbalstu-dzivojamo-ires-maju-buvniecibai-eiropas-savienibas-atveselosanas-un-noturibas-mehanisma-plana-3-1#p26)

2) teritorijas ierobežojumi, kas noteikti MK noteikumu Nr. 459 56. punktā – projekti Rīgā, Jūrmalā un atsevišķās Pierīgas teritorijās netiek finansēti. (https://likumi.lv/ta/id/334085-noteikumi-par-atbalstu-dzivojamo-ires-maju-buvniecibai-eiropas-savienibas-atveselosanas-un-noturibas-mehanisma-plana-3-1#p56).

Ja šie nosacījumi ir izpildīti, Attīstītājs var kvalificēties aizdevuma un kapitāla atlaides saņemšanai. Par konkrētas ieceres atbilstību ieteicams konsultēties ar AS “Attīstības finanšu institūcija ALTUM” (https://www.altum.lv/pakalpojumi/biznesam/zemas-ires-majoklu-buvniecibas-aizdevums/ ) .

Kā jāveic pārvaldnieka atlase, ja Attīstītājs pats nav pārvaldnieks?

MK noteikumu Nr. 459 32. punkts paredz, ka Attīstītāji, kuri nav publiskie pasūtītāji, nodrošina atklātu, caurspīdīgu un konkurenci veicinošu atlases procedūru (https://likumi.lv/ta/id/334085-noteikumi-par-atbalstu-dzivojamo-ires-maju-buvniecibai-eiropas-savienibas-atveselosanas-un-noturibas-mehanisma-plana-3-1#p32).

Papildus MK noteikumu Nr. 459 32. punktā minētajām prasībām, ir jānodrošina, ka nepastāv interešu konflikts un jāievēro Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā noteiktās prasības - kas vispār ir tiesīgas pārvaldīt dzīvojamo māju.

Atlases mērķis ir nodrošināt saimnieciski izdevīgu, kvalitatīvu un VTNP mērķiem atbilstošu pārvaldīšanu, nepieļaujot pārmērīgu kompensāciju.

Līdz ar to, būtu jāievēro publisko iepirkumu vadlīnijas, t.i.:

• veikt tirgus izpēti (piemēram, par cenām un pakalpojumu sniedzējiem reģionā. (kā jāveic tirgus izpēte, ir skaidrojums IUB mājaslapā, kuru var izmantot arī privātie iepirkumu veicēji: https://www.iub.gov.lv/lv/ieteikumi-pasutitajiem-sabiedrisko-pakalpojumu-sniedzejiem-un-finansejuma-sanemejiem-tirgus-izpetes-veiksana) ;
• izsludināt pārvaldnieka meklēšanu / izsludināt iepirkumu (ja ir tāda iespēja);
• nosūtīt uzaicinājumus vismaz trim potenciālajiem pretendentiem, iekļaujot ar tehnisko specifikāciju (darba uzdevumu), kā arī uzvarētāja atlases kritērijus; līguma nosacījumus u.c. (ja nav izziņošanas iespēja vai papildus tai) ;
• izvērtēt saņemtos piedāvājumus, t.sk. cenas (ņemot vērā līguma termiņu, inflāciju u. c.) un citus kvalitātes kritērijus;
• pārliecināties, ka nepastāv interešu konflikts;
• informēt visus pretendentus par atlases rezultātiem.

Kurš saskaņo uzraudzības līgumu un kad tas ir jāslēdz?

Uzraudzības līgums tiek slēgts starp Attīstītāju un Possessor pēc tam, kad Attīstītājs ir noslēdzis pilnvarojuma līgumu ar pašvaldību.

Uzraudzības līgums ir sagatavots pēc vienotas formas. Ar līguma projektu iespējams iepazīties ŠEIT [saite uz līgumu] (līgumu nosūtīju pielikumā).

Atbildes uz papildu jautājumiem par uzraudzības līgumu, kā arī atsevišķu līguma punktu interpretāciju skatiet ŠEIT  [saite uz jautājumiem zemāk] (noslēdzošie jautājumi, iekrāsoju dzeltenā krāsā, varbūt tos vajag kā vēl kādu apakšsadaļu noformēt)

Kur pieejama kompensācijas un pārkompensācijas aprēķina metodika?

Metodika ir publicēta Ekonomikas ministrijas mājaslapā:
https://www.em.gov.lv/lv/kompensacijas-un-parkompensacijas-aprekinu-modela-vadlinijas

Kādas izmaksas var iekļaut sadaļā “Izmaksas no pamatdarbības”?

Šajā sadaļā drīkst iekļaut tikai izmaksas, kas:

• ir tieši saistītas ar VTNP sniegšanu;
• ir pamatotas, reālas un uzskaitāmas (t.sk. pierādāmas, ka nepieciešamas VTNP sniegšanai);
• radušās pēc projekta pabeigšanas un pakalpojuma sniegšanas uzsākšanas;
• nav segtas no īrnieku maksājumiem.

Šādās pamatdarbības izmaksās var iekļaut, piemēram, grāmatveža un administrācijas atalgojumu un nodokļus, biroja uzturēšanas izdevumus (noma, komunālie maksājumi, sakaru un kancelejas izdevumi), kā arī ārpakalpojumu izmaksas, kas nepieciešami VTNP sniegšanai (audits, juridiskais atbalsts u. c.) un ir samērīgas un proporcionāli attiecinātas uz attiecīgo projektu. 

Izmaksas, kas jau ir iekļautas īrnieku maksājumos saskaņā ar MK noteikumu Nr. 459 23. punktu (nekustamā īpašuma nodoklis, apdrošināšana, dzīvojamās mājas lietas vešana, pārvaldīšanas darba plānošana, organizēšana un pārraudzība*), tiek uzskatītas par pārvaldīšanas izdevumiem, un tās nedrīkst atkārtoti iekļaut pamatdarbības izmaksās.

*apsaimniekošanas darbu plānošana, remonta darbu organizēšana, sūdzību izskatīšana, pārvaldnieka komunikācija ar īrniekiem, līgumu ar pakalpojumu sniedzējiem uzraudzība (t. i., izmaksas saskaņā ar Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumu un saistītajiem noteikumiem par pārvaldīšanas izdevumiem).

Kā iespējams pierādīt vadības un darbinieku izmaksas pārkompensācijas aprēķinā? 

Attiecībā uz vadības izmaksām par pierādījumu kalpo: darba līgums un/vai rīkojums + darba laika uzskaites tabeles + kredītiestādes konta izraksts vai maksājuma uzdevuma izdruka, kas apliecina veiktos maksājumus darbiniekam (-iem), un citi dokumenti, kas pierāda šo personu faktisko  VTNP sniegšanā. 

Vai izbūvētās autostāvvietas drīkstēs izīrēt par atsevišķu samaksu un kā to varēs noteikt? 

Zemas īres mājokļu programmas ietvaros atbalstāmās darbības ir noteiktas MK noteikumos Nr. 459 un attiecas uz dzīvojamās īres mājas izbūvi un VTNP sniegšanu.

Autostāvvietas kā dzīvojamās mājas infrastruktūras elements var būt funkcionāli saistītas ar dzīvojamās īres mājas ekspluatāciju, tomēr to izbūve un izmantošana par atsevišķu maksu, kas nav ietverta dzīvojamo telpu īres maksā, nav automātiski uzskatāma par Programmas ietvaros pieļaujamu darbību un var tikt uzskatīta par papildu saimniecisko darbību. Jebkādas citas saimnieciskās darbības ārpus MK noteikumos Nr. 459 un attiecīgi Pilnvarojuma līgumā definētā VTNP ietvara, projekta, kas finansēts MK noteikumu Nr. 459 ietvaros, nav pieļaujamas, neatkarīgi no šo darbību finansēšanas avota.  

Saules paneļi: Vai Attīstītājs drīkst uz ēkas jumta par saviem līdzekļiem uzbūvēt saules paneļus un saražoto elektroenerģiju tirgot iedzīvotājiem/ ēkas apsaimniekošanā/pārdot biržā? Vai to drīkst darīt cits uzņēmums, lai tas netiktu uzskatīts par saistīto personu? 

Zemas īres mājokļu programmas ietvaros atbalstāmās darbības ir stingri noteiktas un ietver tikai tādus pasākumus, kas tieši saistīti ar dzīvojamās īres mājas būvniecību un vispārējas tautsaimnieciskas nozīmes pakalpojuma sniegšanu atbilstoši Ministru kabineta noteikumiem Nr. 459. 

Saules paneļu uzstādīšana kā atsevišķa saimnieciskās darbības forma (piemēram, elektroenerģijas tirdzniecība iedzīvotājiem par atsevišķu maksu vai elektroenerģijas pārdošana biržā) nav uzskatāma par VTNP sastāvdaļu. Līdz ar to šāda komercdarbība projekta ietvaros nav pieļaujama neatkarīgi no tā, vai to veic pats attīstītājs vai cita (arī nesaistīta) persona.

Mēbeles: vai mēbeles var tikt īrētas no cita uzņēmuma. Vai tas drīkst būt saistīts uzņēmums, vai tam jābūt "nesaistītām" likuma izpratnē? 

Mēbeļu īre nav VTNP sastāvdaļa MK noteikumu Nr. 459 izpratnē. Šis pakalpojums nedrīkst būt obligāts nosacījums dzīvokļa īres līguma noslēgšanai, kā arī nedrīkst tikt izmantots, lai tieši vai netieši apietu MK noteikumos Nr. 459 noteiktos īres maksas ierobežojumus.

Mēbeļu izīrēšana kā atsevišķa saimnieciskās darbības forma nav uzskatāma par VTNP sastāvdaļu, un tās īstenošana projekta ietvaros nav pieļaujama, neatkarīgi no tā, vai to veic attīstītājs, ar attīstītāju saistīta persona vai cita (arī nesaistīta) persona.

Kādi remontdarbi sedzami no uzkrājuma fonda?

No uzkrājuma fonda sedz:

• neparedzētus remontdarbus avārijas situācijās (ja tos nesedz būvniecības garantija vai apdrošināšana);
• pārvaldīšanas plānā paredzētos periodiskos atjaunošanas vai kapitālā remonta darbus (koplietošanas telpas, jumts, fasāde, inženierkomunikācijas).

Ikdienas uzturēšanas darbi un garantijas ietvaros veicamie darbi netiek segti no uzkrājuma fonda.

Vai nepieciešamos kosmētiskos remontus, kas saistīti ar nolietojumu, nevis īrnieka bezdarbības rezultātā, tie būs sedzami no attīstītāja uzkrājuma?

Dzīvokļu kosmētiskie remonti un citi ar dzīvojamās mājas ekspluatāciju saistīti uzlabojumi, kas nepieciešami normāla nolietojuma novēršanai un VTNP nepārtrauktai sniegšanai, ir sedzamas no pamatdarbības.

Kāda būs procedūra uzkrājuma fonda izlietojumam (apsekojumi, pārbaužu akti u.tml.). Vai tāmes tiek saskaņotas ar Possessor? 

Uzkrājuma fonda izlietojums tiek uzraudzīts atbilstoši noslēgtajam uzraudzības līgumam un Ministru kabineta noteikumu Nr. 459 prasībām. Uzkrājuma fonda izlietojuma ietvaros Attīstītājam ir pienākums nodrošināt Uzkrājumu fonda izlietojuma pamatotību un dokumentēšanu, tai skaitā sagatavojot attiecīgos pārskatus, aktus vai citus apliecinošus dokumentus. Possessor uzraudzības ietvaros ir tiesības pieprasīt informāciju un dokumentus par uzkrājuma fonda izlietojumu, kā arī veikt pārbaudes, tostarp klātienes apsekošanas. 

Uzkrājuma fonda līdzekļu izlietojums, tostarp pārvaldīšanas plānā paredzētajiem remontdarbiem vai citiem būtiskiem darbiem, ir iepriekš rakstiski jāsaskaņo ar Possessor, iesniedzot pamatojumu, plānoto darbu aprakstu un attiecīgās tāmes.

Izņēmuma gadījumos, ja nepieciešams nekavējoties novērst avārijas situāciju vai apdraudējumu cilvēku drošībai vai ēkas saglabāšanai, pārvaldnieks var rīkoties nekavējoties saskaņā ar Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumu, par veikto izlietojumu pēc iespējas drīz informējot Possessor, iesniedzot dokumentus, kas apliecina avārijas situācijas faktu, veikto darbu nepieciešamību un izmaksu pamatotību.

Vai pēc aizdevuma atmaksas kādi nosacījumi vairs nav piemērojami?

Nē. MK noteikumi Nr. 459 neparedz izņēmumus pēc aizdevuma atmaksas. Pilnvarojuma līguma minimālais termiņš ir 50 gadi (MK noteikumu Nr. 459 43. punkts), un visā šajā periodā jānodrošina VTNP sniegšana atbilstoši programmas nosacījumiem.

Kas notiek pēc aizdevuma pilnīgas atmaksas?

Pēc aizdevuma atmaksas Attīstītājs turpina ievērot visus MK noteikumu Nr. 459 nosacījumus, tostarp:

• īrnieku atbilstības kritērijus (ienākumu sliekšņi – pārbaudāmi pirms īres līguma slēgšanas);
• īres maksas noteikšanas kārtību;
• pienākumu veikt iemaksas Mājokļu pieejamības fondā (https://likumi.lv/ta/id/334085-noteikumi-par-atbalstu-dzivojamo-ires-maju-buvniecibai-eiropas-savienibas-atveselosanas-un-noturibas-mehanisma-plana-3-1#p20).

Aizdevuma līguma nosacījumi, kas neskar MK noteikumu Nr. 459 izpildi, ir ALTUM kompetencē.

Vai zemesgrāmatā reģistrētie aprobežojumi tiek dzēsti pēc aizdevuma atmaksas?

Reālnasta saglabājas zemesgrāmatā līdz pilnīgai ar programmu saistīto saistību izpildei, tostarp iemaksām Mājokļu pieejamības fondā.

Savukārt nekustamā īpašuma apgrūtinājumi, kas zemesgrāmatā nostiprināti par labu Altum kā kreditora nodrošinājums (ja tādi tiek nostiprināti) tiek dzēsti ar Altum noslēgtā aizdevuma (finansējuma) līgumā noteiktajā kārtībā pēc attiecīgo saistību pilnīgas izpildes.

Cik bieži tiek pārbaudīti mājsaimniecības ienākumi?

Mājsaimniecības ienākumi tiek pārbaudīti divas reizes (MK noteikumu 37. punkts https://likumi.lv/ta/id/334085-noteikumi-par-atbalstu-dzivojamo-ires-maju-buvniecibai-eiropas-savienibas-atveselosanas-un-noturibas-mehanisma-plana-3-1#p37):

1. pašvaldībā – reģistrējot mājsaimniecību rindā;
2. Attīstītājam – slēdzot īres līgumu vai pagarinot tā termiņu.

Katru reizi jāiesniedz VID izziņa par iepriekšējo taksācijas gadu ar iedzīvotāju ienākuma nodokli apliekamajiem ienākumiem (ne vecāka par vienu mēnesi).

Ja līgums tiek slēgts janvārī, vai drīkst izmantot VID izziņu, kas izsniegta iepriekšējā gada decembrī?

Ja īres līgums tiek slēgts 2026. gadā, ienākumu izvērtēšanai jāizmanto 2025. gada ienākumu dati, neatkarīgi no izziņas izdošanas datuma.

(Piemēram, ja īres līgums tiek slēgts 2026. gada janvārī, mājsaimniecības ienākumu atbilstības izvērtēšanai jāizmanto VID izziņa par 2025. gada ienākumiem. Šādā gadījumā nav pieļaujams izmantot 2025. gada decembrī izsniegtu izziņu par 2024. gada ienākumiem, pat ja izziņas izdošanas termiņš formāli vēl nav beidzies. Izziņai ir jābūt izsniegtai attiecīgajā gadā (2026. gadā) un tai jāattiecas uz iepriekšējo taksācijas gadu, proti, 2025. gadu.)